Ai đang 'thổi' giá?

Trong vai người mua đất, phóng viên đã về khu vực sốt đất nhất hiện nay là huyện Đông Anh. Bắt chuyện với chị Linh - một "cò đất" thôn Ngọc Chi, chị cho biết, trong vài tháng trở lại đây giá đất quanh khu vực cầu Nhật Tân – Nội Bài chỉ nhúc nhích tăng khoảng 10 – 15%, những nơi có vị trí đẹp mới tăng khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2016.

Cụ thể, giá đất mặt đường đẹp, gần cầu Nhật Tân giá dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2, còn trong ngõ dao động từ 15 – 25 triệu đồng/m2. 

Chị Linh cũng cho biết, sau khi có thông tin xây 4 cây cầu bắc qua sông Hồng thì lượng khách hàng sang khu vực này tìm hiểu cũng tăng lên đột biến, đặc biệt tại những khu vực dự kiến cây cầu sẽ bắc qua. “Tuy nhiên, người hỏi thì nhiều nhưng mua còn cân nhắc” – chị Linh cho biết.

Sau Vĩnh Ngọc, chúng tôi tìm về xã Hải Bối – một trong những xã không kém phần “sôi động” tại Đông Anh và nằm sát cầu Nhật Tân. Trao đổi với phóng viên, một lãnh đạo xã cho biết, mới đây vài lô đất trong xã với vị trí đẹp được bán đấu giá khoảng 30 triệu đồng/m2, còn trung bình, giá đất thổ cư được người dân bán dao động từ 12 – 20 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Vị lãnh đạo này cũng tiết lộ, những người tìm đến mua đất tại xã chủ yếu là những đôi vợ chồng trẻ có nhu cầu thực, chứ ít đầu cơ. Họ mua trong khoảng diện tích từ 50 – 70m2 để xây nhà ở luôn là chủ yếu bởi hiện nay đường sá rất thuận lợi, di chuyển sang quận Tây Hồ chỉ mất 10 phút đi xe.

Dạo một vòng quanh huyện Đông Anh, có thể nhìn thấy hàng loạt dự án nổi bật của các đại gia ngành bất động sản với hàng nghìn tỷ đồng đổ vào Đông Anh như Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc gia lớn nhất châu Á của Vingroup tại xã Đông Hội; Công viên văn hóa du lịch vui chơi giải trí Kim Quy của Sungroup; Công viên công nghệ phần mềm của Becamex ITC tại xã Tiên Dương, xã Nguyên Khê...

Chưa kể, một đại gia mới nổi tại Hà Nội tiết lộ với DĐDN là đã ngầm ôm hàng chục ha quỹ đất gần cầu Đông Trù để làm dự án nhà ở, và một đại gia khác cũng công bố kế hoạch sẵn chi hàng trăm tỷ đồng làm hạ tầng, bù lại họ xin được quỹ đất rộng mênh mông.

Đất đang bị “cò” thổi giá

Là người theo sát diễn biến giá đất trên địa bàn, ông Trần Thế Huy - Chủ tịch UBND xã Vĩnh Ngọc cho biết, không có chuyện sốt đất tại đây như tin đồn thời gian qua. Giá đất vị trí đẹp, mặt tiền tại xã Vĩnh Ngọc chỉ tăng khoảng 10 - 20%, nhưng giao dịch thật rất ít và chỉ có cò thổi giá. Bản thân người dân có đất thổ cư rao bán cũng ít người mua. 

Ông Huy khuyên người mua nhà nên tìm hiểu kỹ trước thông tin về giá đất Đông Anh và nên cảnh giác để tránh bị lừa như trước đây.

Tại buổi họp báo Quý III/2017 tại Hà Nội, bà Đỗ Hoài An - Trưởng bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá của CBRE cho rằng: "Các khu vực đất phía Đông và Đông Bắc thời gian sắp tới sẽ có giá không kém gì khu vực phía Tây bởi hiện nay đầu tư hạ tầng tại khu vực này đang rất lớn, 4 cây cầu liên tiếp được lên kế hoạch xây dựng sẽ giúp giao thông đi lại giữa người dân huyện Gia Lâm, Đông Anh, Long Biên vào Hà Nội dễ dàng hơn, phá vỡ khoảng cách phát triển".

Tuy nhiên, đại diện CBRE cũng cảnh báo việc ồ ạt "ôm" đất chờ giá ở những nơi không phải quy hoạch sẽ khiến nhiều người vỡ mộng, đồng thời người mua nhà đất cần cảnh giác với giá đất bị nâng ảo.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nhìn lại lịch sử của thị trường đất nền hàng chục năm qua, cứ sau một thời gian tăng nóng thì sẽ chững lại do sự điều tiết của thị trường. Tuy nhiên, thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền là tính thanh khoản của thị trường và thường rơi vào dòng sản phẩm bị đầu cơ, không xuất phát từ nhu cầu ở thật. 

Còn với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật vẫn luôn hấp dẫn. Nếu có sự chững lại, thời gian sau cũng sẽ hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

Lời cảnh báo không thừa

Lời cảnh báo của chuyên gia cũng như ông Huy là không thừa, bởi cách đây 8 năm, khi có thông tin xây dựng cầu Nhật Tân thì hàng loạt nhà đầu tư đã nhanh tay sở hữu cho mình nhiều lô đất ở những vị trí đắc địa. Nhưng ai biết trước chữ ngờ, khi quy hoạch cầu Nhật Tân được công bố, hướng đường dẫn cầu Nhật Tân thay đổi, khiến hàng chục người trót ôm đất quanh khu vực này đang tìm cách “đẩy” đi với giá rẻ cũng không thành.

Bản đồ thể hiện hướng đi cầu Nhật Tân thay đổi khiến nhiều người ôm đất tại khu vực này "vỡ mộng" (bên trái - hướng đi mới; bên phải: hướng đi theo quy hoạch cũ) (Ảnh chụp ngày 31/3/2011)

Khi được hỏi về quy hoạch cầu Nhật Tân, ông Lê Xuân Bình – khi đó còn là Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Đông Anh thừa nhận với DĐDN là có làn sóng bán tháo đất tại khu vực đường dẫn cầu Nhật Tân. Bởi theo quy hoạch cũ, hướng cầu Nhật Tân rẽ theo bên phải, thì quy hoạch mới công bố sau đó một năm lại chuyển hướng sang bên trái. Nhiều người “đi tắt đón đầu” đã phải “bán tháo” khi trót ôm hàng chục lô đất ven đường.

Hay Hà Nội từng có chủ trương di dời cơ quan hành chính lên Ba Vì, và di chuyển bệnh viện, trường học ra các đô thị vệ tinh khiến giá đất ở ngoại thành tăng ầm ầm. Giờ nhìn lại hậu quả của việc đầu cơ tràn lan, nghe theo tin đồn là la liệt biệt thự bỏ hoang, để rồi giới đầu tư tháo chạy cũng khó.

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay các loại quy hoạch của Hà Nội đã được xây dựng khá đầy đủ nhưng đến giai đoạn lập quy hoạch chi tiết thì lại có sự điều chỉnh cục bộ, thay đổi khá nhiều so với mục tiêu ban đầu. Nhiều cái sai nhỏ, cộng lại thành sai lớn. Mặt khác, nhiều khu đô thị không đồng bộ về hạ tầng, đường cụt, hạ tầng kỹ thuật thì không kết nối được... dẫn đến bị bỏ hoang.

Ông Chiến cũng không quên khẳng định, trong vòng 5 năm tới, trục Nhật Tân – Nội Bài, nhất là khu Đông Anh, nơi quỹ đất nông nghiệp còn lớn sẽ là khu vực phát triển hàng đầu Thủ đô. Do đó, trong thời gian tới cơ quan quản lý cần chính chỉnh hoạt động thổi giá, tung sốt ảo gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất.

Ở khía cạnh khác, ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội đề nghị cơ quan quản lý nên công khai quy hoạch một cách rộng rãi để Nhân dân nắm được thông tin.

“Hiện nay, cách thông tin chỉ đơn thuần nêu nguyên lý khu vực này sẽ phát triển bao nhiêu, dân số thế nào… chứ không công bố chi tiết. Nghĩa là vai trò của thông tin còn mờ nhạt nên vô hình trung đã tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin đồn và thổi giá cao hơn gấp nhiều lần với giá trị thật, làm hỗn loạn thị trường bất động sản” – ông Nghiêm khẳng định.